Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku; taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve diğer hakları, tapu sicilini, kira ve kat mülkiyeti ilişkilerini düzenleyen kurallardır. Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille, yani tapu kütüğüne yazılmakla kazanılır; bedeli ödemek alıcıyı tek başına malik yapmaz (Türk Medeni Kanunu, TMK m.705).

Taşınmaz alırken ve satarken nelere bakılır?

Satış sözleşmesi ve satış vaadi resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz; adi yazılı bir senet bu şartı karşılamaz (TBK m.237, TMK m.706). Miras, mahkeme kararı ve cebrî icra gibi hâllerde mülkiyet tescilden önce geçer, ancak malik taşınmazı devredebilmek için yine tescil yaptırmak zorundadır (TMK m.705).

Tapu kaydına iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Alımdan önce kayıtta şunlara bakılır:

• Pay: Paylı taşınmazda pay satın alan kişiye karşı diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732).
• Şerh: Hakkın tapu kütüğüne işlenmesidir. Satış vaadi, kira ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar şerh verilirse, taşınmazda sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir (TMK m.1009).
• İpotek: İpoteğin dayandığı alacak sona ermişse malik, alacaklıdan ipoteği tapudan sildirmesini (terkin) isteyebilir (TMK m.883).
• Riskli yapı: Tespit edilen riskli yapı, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir (6306 s.K. m.3).

Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur; bu dava sicilin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007).

Tapu kaydı gerçeği yansıtmıyorsa ne yapılır?

Bağlayıcı olmayan bir işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun tescil yolsuzdur; mülkiyet veya ipotek gibi taşınmaz üzerindeki hakkı (aynî hak) zedelenen kişi sicilin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1024, m.1025). Uygulamada bu dava "tapu iptali ve tescil" diye anılır. Yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi tescile dayanamaz; iyiniyetli üçüncü kişinin kazandığı hak ve tazminat istemi saklıdır (TMK m.1024, m.1025).

Yargıtay kararlarında tapu iptaline dayanak olan iki durum:

• Muris muvazaası: Miras bırakan, mirasçısını miras hakkından yoksun etmek amacıyla bağışlamak istediği tapulu taşınmazı satış gibi gösterirse mirasçı dava açabilir; kanunun ayırdığı saklı paya sahip olması aranmaz (İçtihadı Birleştirme Kararı, 01.04.1974, 1/2). Hukuk Genel Kurulu, somut olayın delillerine göre, miras bırakanın vekâletnamesiyle yapılan bir satışı da mal kaçırma amaçlı saymıştır; kararda oy çokluğu vardır (E.2021/489, K.2023/101).
• Vekâletin kötüye kullanılması: Vekil, üçüncü kişiye olan kişisel borcuna karşılık vekâlet verenin bağımsız bölümünü satış göstererek devretmiş, üçüncü kişiyle işbirliği içinde hareket etmişse tapu iptali ve tescil kabul edilir (Yargıtay HGK, E.2023/292, K.2024/531).

Hukuk Genel Kurulu, muris muvazaası, sahtecilik ve vekâletin kötüye kullanılması iddialarına dayalı davaların süreye bağlı olmaksızın açılabileceğini; ancak bu hâller kadastro tespitinden önceyse ve on yıllık süre geçmişse dinlenmeyeceğini belirtmiştir; kararda oy çokluğu vardır (3402 s.K. m.12; E.2011/2-295, K.2011/359). Muris muvazaasında tespitten sonraki ölüm için 1. Hukuk Dairesi bu süreyi uygulamamıştır (E.2011/11006, K.2012/444).

Miras hükümleri miras hukuku sayfasında anlatılır. Dava sürerken taşınmazın devri hakkı elde etmeyi önemli ölçüde zorlaştıracaksa ihtiyati tedbir istenebilir (HMK m.389).

Hisseli taşınmazda paydaş ne yapabilir?

Paydaş ortaklığı sona erdirmek için paylaşma isteyebilir; başka bir paydaş payını üçüncü kişiye satmışsa önalım hakkını kullanabilir (TMK m.698, m.732).

Paydaş kendi payı bakımından malik sayılır; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve haczedilebilir (TMK m.688). Malın tamamı üzerinde tasarruf, amacın değiştirilmesi ve korumanın veya olağan kullanımın gerektirdiğini aşan yapı işleri ise, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m.692). Kiraya verme pay ve paydaş çoğunluğu ister (TMK m.691); bu çoğunluk olmadan bir paydaştan kiraladığını savunan, tapuda payı bulunmayan dernek haksız elatan sayılmıştır (Yargıtay HGK, E.2007/1-349, K.2007/349).

Ortaklığın giderilmesi nasıl istenir?

Hukuki işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi gibi bir engel yoksa her paydaş paylaşma isteyebilir; bu hak hukuki işlemle en çok on yıl sınırlandırılabilir (TMK m.698). Anlaşma olmazsa hâkim önce aynen bölmeyi değerlendirir; bölme uygun değilse açık artırmayla satışa karar verir. Satışa karşı çıkan paydaş bu sonucu tek başına durduramaz; artırmanın yalnız paydaşlar arasında yapılması ise herkesin rızasına bağlıdır (TMK m.699). Davada bütün paydaşların yer alması zorunludur (Yargıtay HGK, E.2012/18-1809, K.2013/754). Aynen bölme imar mevzuatına göre mümkünse hisseli tapu müstakil parçalara ayrılır (Yargıtay 14. HD, E.2014/16449, K.2016/1197); parçaların değeri denk değilse para eklenerek denkleştirilir, satışta paydaşlar bedeli bölüşür (TMK m.699).

Taşınmazdaki bina veya ağaç gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) kime ait olduğu tartışmalıysa ve paydaş önce bu uyuşmazlığın çözülmesini isterse, mahkeme dava açması için uygun süre verir. Dava açılırsa sonucu beklenir, açılmazsa uyuşmazlık yokmuş gibi devam edilir (HMK m.165; Yargıtay 14. HD, E.2015/8918, K.2017/1746; E.2020/1028, K.2020/4169).

Muhdesatın bir paydaşa ait olduğu tapu şerhi, bütün paydaşların ittifakı veya aidiyet kararıyla belliyse ve muhdesat arzın değerini artırıyorsa, değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata düştüğü yüzde olarak gösterilir. Satış bedelinden bu kısım muhdesat sahibi paydaşa, kalanı payları oranında paydaşlara dağıtılır. Muhdesat üçüncü kişiye aitse bu kişi satış bedelinden pay alamaz (Yargıtay 14. HD, E.2016/7394, K.2019/5868; E.2016/5289, K.2019/3142).

Satışı hâkimin görevlendirdiği memur yapar; satış İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürür (HMK m.322). Memurun işlemlerine itiraz ile ihalenin feshi istemi icra hukuk mahkemesinde değil, ortaklığın giderilmesi kararını veren sulh hukuk mahkemesinde çözülür (Yargıtay HGK, E.2017/349, K.2020/1031).

Önalım hakkı nasıl ve ne zaman kullanılır?

Önalım, paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların bu payı alma hakkıdır ve alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.732, m.734). Satış paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmada önalım kullanılamaz (TMK m.733).

25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun önalımın süresini ve bedelini değiştirdi (TMK m.733, m.734). Bu yüzden önce satışın ve davanın tarihine bakılır:

Hâkim payın rayiç bedelini, yani piyasa değerini gecikmeksizin belirler. Hak sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin sürede yatırmazsa adına tescil kararı verilemez (TMK m.734). Rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği kanunda yazmaz. Tablodaki tarihleri Yargıtay 7. Hukuk Dairesi genel ilke olarak açıklamıştır; iki dosya da 25 Aralık 2025’ten önce açıldığı için dava tarihi ölçütü bu dosyalarda uygulanmamıştır (E.2025/4527, K.2026/2563; sınırdaş önalımında E.2026/475, K.2026/1461). İkinci kararda bir üye, gerekçe yönünden karşı oyla satış tarihini esas almıştır; birinci karar oy çokluğuyla verilmiş, oradaki karşı oy tarih ölçütüne değil kesin süreye ilişkindir. Değişikliğin açılmış davalara uygulanacağını Hukuk Genel Kurulu da belirtmiş, tarih ölçütü koymamıştır (E.2025/216, K.2026/195).

Taşınmazı başkası kullanıyorsa ne istenebilir?

Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı geri verilmesi için istihkak davası, her türlü haksız elatmaya karşı elatmanın önlenmesi davası açabilir (TMK m.683). Geçmiş kullanımın karşılığı olan ecrimisil, malı fiilen elinde bulunduran kişinin (zilyet) iyiniyetli değilse tazminat ödeme yükümlülüğüne dayanır (TMK m.995).

Ecrimisil en az kira bedeli, en çok mahrum kalınan gelir kaybı kadardır ve karşı tarafı temerrüde düşürmek gerekmez (Yargıtay HGK, E.2017/1053, K.2019/1236). Dava beş yıllık zamanaşımına bağlıdır (İçtihadı Birleştirme Kararı, E.1937/29, K.1938/10). El atmayı davacı ispat eder: haksız işgale konu yolun davalı tarafından açıldığına dair somut delil bulunmayan dosyada Hukuk Genel Kurulu, tahmine dayalı kabul kararını bozmuştur (E.2025/59, K.2026/62).

Paydaşlar arasında kural başkadır: paydaşın ecrimisil isteyebilmesi kural olarak yararlanmadan men isteğine karşı konulmasına bağlıdır. Davacı paydaş, ecrimisil istenen süreden önce taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğini bildirmiş olmalıdır; bu kuralın istisnaları vardır (Yargıtay HGK, E.2017/1256, K.2020/706).

Yapı komşu araziye taşarsa veya geçit yoksa ne istenebilir?

Arazideki yapı ve yapıda kullanılan malzeme kural olarak arazinin bütünleyici parçası olur (TMK m.684, m.722). Yapı komşu araziye taşmışsa zarar gören malik, taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz edebilir. İtiraz etmemişse ve koşullar da haklı gösteriyorsa, yapıyı iyiniyetle yapan kişi uygun bedelle irtifak hakkı veya taşan kısmın bulunduğu parçanın devrini isteyebilir (TMK m.725). Genel yola yeterli geçidi olmayan malik, tam bedel karşılığında komşusundan geçit hakkı isteyebilir (TMK m.747).

Kira ne kadar artar?

Yenilenen kira döneminde taraflar anlaşsa da anlaşmasa da artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişim oranını geçemez; anlaşma yoksa bedeli bu sınır içinde hâkim belirler (TBK m.344). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda hâkim endeksin yanında kiralananın durumunu ve emsal kiraları da gözetir (TBK m.344).

Yeni bedelin hangi dönemden geçerli olacağı davanın tarihine, yazılı bildirime ve sözleşmedeki artış hükmüne bağlıdır. Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde artırımı yazılı bildirip dönem sonuna kadar dava açarsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede artış hükmü varsa, dönem sonuna kadar açılan davada da sonuç aynıdır (TBK m.345).

Türkiye’de yerleşik kişiler arasında taşınmaz kirası kural olarak dövizle veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz; istisnalar Tebliğde sayılır (32 sayılı Karara İlişkin Tebliğ No: 2008-32/34, m.8). Dövizle geçerli kararlaştırılan kira kural olarak beş yıl geçmedikçe değiştirilemez (TBK m.344).

Aşırı ifa güçlüğü bunun dışındadır: sözleşme kurulurken öngörülemeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü bir durum, ifayı dürüstlük kurallarına aykırı ölçüde borçlu aleyhine değiştirirse hâkimden uyarlama istenebilir. Borç henüz ifa edilmemiş veya haklar saklı tutularak ifa edilmiş olmalıdır (TBK m.138).

Kiracı hangi yollarla çıkarılır?

Konut ve çatılı işyeri kirasında sürenin dolması kiraya verene çıkarma hakkı vermez. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar (TBK m.347). Kiraya verenin yolları tabloda:

Tablo belirli süreli sözleşmeye göre yazılmıştır. Belirsiz süreli sözleşmede kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra fesih bildirimi yapabilir; gereksinim ve yeniden inşa davasının süresi fesih dönemine göre belirlenir (TBK m.347, m.350). Kiraya veren, dava süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse süre bir kira yılı uzar (TBK m.353). Dava yoluyla sona erdirme hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Gereksinim; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri zorunluluğudur (TBK m.350). Yeni malikin konut gereksinimini konu alan, mülga 6570 sayılı Kanun dönemine ait dosyada Hukuk Genel Kurulu gerçek, samimi ve zorunlu olma ölçütünü aramıştır (E.2017/1540, K.2021/878). Gereksinim nedeniyle boşaltılan yer, haklı sebep olmadan üç yıl geçmeden eski kiracı dışında birine kiralanamaz; aykırılıkta kiraya veren, son yıl kirasından az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355).

Tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır (TBK m.352). Tarihleri boş imzalanan belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu kiracı ispat eder (Yargıtay HGK, E.2017/975, K.2021/1108). Aile konutunda kiracı eşin, diğer eşin kiraya verene bildiriminden önce verdiği taahhüt geçerli kalır (Yargıtay 3. HD, E.2025/3374, K.2025/4997).

Kat mülkiyetinde hangi dava açılır?

Tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti, yapılmakta veya ileride yapılacak yapının bölümleri üzerinde kat irtifakı kurulur; kat irtifakı, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esastır (KMK m.1).

Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası açılır. Aykırı oy veren karar tarihinden, toplantıya katılmayan öğrenmeden başlayarak bir ay içinde, her hâlde karar tarihinden altı ay içinde başvurur; yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz (KMK m.33). Hukuk Genel Kurulu, yönetici atanması davasında süresinde iptali istenmeyen yönetici seçimi kararının geçerliliğini koruduğunu kabul etmiştir; kararda oy çokluğu vardır (E.2019/34, K.2022/654).

Bir kat maliki veya kiracı gibi bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi yükümlülüğünü yerine getirmezse zarar gören malik hâkimin müdahalesini ister; kararı süresinde uygulamayana idari para cezası verilir (KMK m.33).

• Ortak gider: Ödemede geciken kat maliki aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (KMK m.20).
• Ortak yerde kullanım ve değişiklik: Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında malik olur ve kullanma hakkına sahiptir (KMK m.16). Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerde inşaat, onarım, tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz; mahkemece tespit edilen acil onarım ve zorunlu güçlendirmede bu rıza aranmaz (KMK m.19). Apartman bahçesini işgal ettiği ileri sürülen kiracıya karşı ecrimisil davasında Hukuk Genel Kurulu oy çokluğuyla asliye hukuk mahkemesini görevli saymıştır (E.2017/1275, K.2019/752).
• Mülkiyetin devri: Hakları çekilmez ölçüde ihlal eden malikin bağımsız bölümünün devri istenebilir; ortak giderler için iki takvim yılında üç kez icra veya dava takibine sebep olmak bu hâllerdendir (KMK m.25).

Kat karşılığı inşaatta hangi kurallar işler?

Bu sözleşmede arsa sahibi yapının bedelini arsa payıyla öder; yüklenicinin yapıyı meydana getirme borcu eser sözleşmesi hükümlerine girer (TBK m.470); arsa payının devri resmî şekil şartına bağlıdır (TMK m.706, TBK m.237).

Yüklenici işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı geciktirir ya da arsa sahibine yüklenemeyecek bir sebeple gecikme olur ve işin zamanında bitmeyeceği açıkça anlaşılırsa, arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir. Yapının yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olacağı açıkça görülüyorsa uygun süre verip, aksi hâlde onarımın veya işe devamın, hasar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere üçüncü kişiye verileceğini ihtar edebilir (TBK m.473).

Muaccel borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla, ifa günü birlikte belirlenmişse bu günün geçmesiyle temerrüde düşer (TBK m.117). Alacaklı uygun süre verebilir veya hâkimden isteyebilir; süre gerekmeyen hâller ayrıca sayılmıştır (TBK m.123, m.124). Süre sonunda ifa ve gecikme tazminatı isteyebilir ya da bunlardan vazgeçtiğini hemen bildirerek zararını isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir (TBK m.125).

Yükleniciden pay satın alan kişi yüklenicinin hakkını devralan kişi (halef) sayılır; inşaatın sözleşmeye uygun tamamlanmasıyla yüklenicinin tapu almaya hak kazanacağını bilmesi gerekir. Sözleşmenin geriye etkili feshinin kabul edildiği dosyada Hukuk Genel Kurulu, bu kişinin iyiniyet savunmasının dinlenemeyeceğini belirtmiştir (E.2021/493, K.2022/1803).

Kamulaştırmada malik ne yapabilir?

İdare satın alma usulüyle sonuç alamazsa asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar; malik bedele ilişkin savunma ve delillerini tebliğden itibaren on gün içinde bildirir (2942 s.K. m.10). İşlemin kendisine karşı idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açılır. Süre tebligat veya ilandan itibaren otuz gündür ve her paydaşın tek başına dava hakkı vardır (2942 s.K. m.14).

İdari yargıda süre ve merci idare hukuku sayfasında anlatılır. Yurt savunması, Cumhurbaşkanınca alınan acelelik kararı veya özel kanundaki olağanüstü durumda mahkeme yedi gün içinde değeri tespit ettirir; idare tutarı bankaya yatırarak taşınmaza el koyabilir (2942 s.K. m.27).

Bedel kesinleştikten sonra beş yıl içinde taşınmaz amaca uygun kullanılmazsa malik veya mirasçısı, aldığı bedeli kanuni faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alabilir; bu hak doğumundan itibaren bir yılda düşer (2942 s.K. m.23).

Kamulaştırma yapılmadan el konulursa ne olur?

İdare fiilen el atmışsa malik, el atmanın önlenmesini veya zararının tazminini adli yargıda isteyebilir. Bu görüş İçtihadı Birleştirme Kararının hüküm fıkrasında değil, gerekçesinde yer alır (E.1958/17, K.1959/15). Dava hakkını yirmi yılla sınırlayan 2942 s.K. m.38, Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir (E.2002/112, K.2003/33). 9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 arasındaki el atmalarda bedel istenirse önce uzlaşma yolu işletilir (2942 s.K. geçici m.6).

Yalnız uygulama imar planında umumi hizmete ayrılan taşınmazda idare, beş yıl içinde imar programı veya uygulaması yapar; bütçe imkânları dâhilinde kamulaştırır ya da kısıtlılığı kaldıran plan değişikliği yapar (2942 s.K. ek m.1). Vekâlet ücretine ilişkin bir kararında Hukuk Genel Kurulu, fiilen el atılmayan ve ilköğretim alanına ayrılan bir taşınmazda makul sürede işlem yapılmamasını kamulaştırmasız el koyma saymıştır (E.2025/749, K.2026/360).

Ek m.1 kapsamındaki davaların adli yargıda görüleceğini düzenleyen cümle Anayasa Mahkemesince iptal edildi (E.2024/135, K.2025/20); iptal 30 Ocak 2026’da yürürlüğe girdi. Uyuşmazlık Mahkemesi, bu cümle yürürlükteyken açılan imar planı davalarında adli yargıyı görevli saydı; iptal kararının adli yargıda dava açılabileceğine dair bölüm yönünden Anayasa’ya aykırılık belirlemediğini ve yargı yolunu değiştirmediğini de belirtti (E.2026/22, K.2026/141; E.2026/153, K.2026/161). Sit alanı kısıtlamasından doğan tazminat davasında ise idari yargıyı görevli saydı (E.2026/199, K.2026/230). 30 Ocak 2026’dan sonra açılan imar planı davasında yargı yoluna ilişkin Uyuşmazlık Mahkemesi kararı, 15 Haziran 2026’ya kadarki taranan kararlar arasında bulunamamıştır; bu, kararın yokluğunu göstermez.

Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?

Malikler veya kanuni temsilcileri tespite on beş gün içinde itiraz edebilir; itirazı dört öğretim üyesi ile Bakanlık veya Başkanlıktan üç görevliden oluşan teknik heyet karara bağlar (6306 s.K. m.3). Tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir; tespit ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (6306 s.K. m.3). Malikin durumu öğrendiği gün, tebliğ sayılan bu tarihten farklı olabilir.

Riskli yapının bulunduğu parselde yeniden yapım, payların satışı ve kat karşılığı gibi kararlar hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır. Karara katılmayan malike teklif noter veya muhtarlık ilanıyla bildirilir; on beş gün içinde kabul edilmezse arsa payı bu Kanun kapsamında satılır (6306 s.K. m.6).

Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir (6306 s.K. m.6).

Malike yıkım için en çok doksan gün süre verilir. Süresinde yıktırılmazsa idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir; verilen bu sürede de yıktırılmazsa tahliye ve yıkım mülki amirlerce yapılır veya yaptırılır. Anlaşmayla tahliye edilen yapının maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir (6306 s.K. m.5).

Kadastro tutanağına ne zaman dava açılır?

Otuz günlük ilan süresinde dava açılmayan kadastro tutanağı kesinleşir. Tutanağın kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açılamaz (3402 s.K. m.12).

Hangi mahkeme bakar, arabuluculuk şart mı?

Kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir (6325 s.K. m.18/A, m.18/B). Mahkeme kararı olmadan yürütülen ilamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır (6325 s.K. m.18/B).

Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Arabuluculukta taşınmazın devri için anlaşılırsa, icra edilebilirlik şerhinden sonra taraflardan biri resmî senet düzenlenmeksizin tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir (6325 s.K. m.18/B).

Tapu iptali ve diğer gayrimenkul dosyaları ne kadar sürer?

Tapu iptali ve tescil dosyası 2025’te ortalama 620 günde görülmüştür; 2024’te bu süre 500 gündü (Adalet İstatistikleri 2025, Tablo 42). Bu ve aşağıdaki rakamlar ortalamadır, tek bir dosyanın süresini göstermez. Kira, önalım ve ortaklığın giderilmesi için Adalet İstatistikleri’nde ayrı süre tablosu yer almaz.

Bu sayfada anılan kanunlar